Стоимость аренды жилья в Москве в два предыдущие года, можно сказать, не пугала арендаторов квартир, да и количество предложений на рынке аренды выросло, поскольку в связи с кризисом многие квартиросъемщики вернулись из столицы в родные места, или вовсе уехали из России, чтобы найти заработки за границей. Сохранится ли эта ситуация в текущем году, или за проживание в Москве придется платить больше, поговорим в этой статье.

Анализ экономической ситуации в России Банком России показывает, что первый квартал 2017 года показывает слабую положительную динамику ВВП, которая связана с восстановлением совокупного спроса. Однако увеличение спроса на рынке аренды недвижимости в связи с улучшением общеэкономических условий наблюдается очень незначительное, и предложение здесь по-прежнему превышает спрос на 35%. А в марте, когда обычно участники рынка аренды активизируются, спрос даже упал на 2% по сравнению с февралем.

По-прежнему самыми востребованными в столичном регионе остаются однокомнатные квартиры, и это, конечно, связано с потребностью экономии бюджета. Так, в первом квартале текущего года 39% спроса на рынке аренды недвижимости приходилось именно на «однушки». В комнатах заинтересованы 17% потенциальных арендаторов. В двухкомнатных квартирах нуждаются 28% потенциальных квартиросъемщиков. Сложнее всего приходится владельцам многокомнатных квартир, лишь 16% арендаторов подыскивают себе такие объекты.

Ценовой диапазон на рынке аренды московских квартир в основном составляет 25-40 тыс. руб. в месяц, это 57% от общего числа предлагаемых объектов. Большая часть этого сегмента приходится на однокомнатные квартиры, в зависимости от округа. Еще четверть сдается по цене 40-70 тыс. руб. в месяц, и еще 13% - это квартиры, которые сдаются по цене, не достигающей 25 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры предлагались в первом квартале по цене 33-41 тыс. (дешевле – в Юго-Восточном, дороже – в Центральном округе). Трешки можно найти за 38-53 тыс. руб. в месяц. Коррекция цен бывает незначительной, обычно – в процессе торга, и не в пользу арендодателей.

Изменение цен на аренду квартир экономкласса в Москве не происходит уже довольно долго, и это связано с мнением большинства владельцев жилья, что они и так уже максимально снизили свои запросы, и далее понижать цены за аренду не намерены. Повышение же цен в нынешних экономических условиях нецелесообразно.

Самые дешевые и самые дорогие квартиры

По-прежнему в Капотне можно найти самое дешевое жилье, в среднем ежемесячная плата за отдельную квартиру здесь составляет 32 тыс. руб. Бирюлево Западное и Дегунино Восточное тоже являются локациями, где можно найти недорогое съемное жилье, в среднем от 32,1 до 33,6 тыс. руб. в месяц. В Восточном Бирюлеве снять жилье придется несколько подороже – в среднем 33,9 тыс. руб. в месяц. Еще одним привлекательным районом с недорогой съемной недвижимостью можно назвать Вешняки, где можно найти квартиру за 34,3 тыс. руб. в месяц.

В Дегунино Западном, Зябликове, Некрасовке, Косино-Ухтомском районе ставка аренды в среднем составляет 34,5-36,8 тыс. руб. в месяц.

Стоит отметить, что мы говорим о средних показателях, поскольку на самом деле можно снять квартиру в Москве и за 19-20 тыс. в месяц. Так, в апреле по такой цене сдавалась квартира в новом доме в Некрасовке.

Неплохое количество предложений и в сегменте элитного жилья с арендной ставкой от 100 тыс. руб. в месяц. Максимальная запрашиваемая арендная плата составляла в апреле 750 тыс. руб. По такой цене сдавалась 282-метровая квартира в клубном доме у метро «Кропоткинская».

Аренда хрущевок под снос

Доля сносимых хрущевок на столичном рынке аренды недвижимости составляет около 12% от всех предложений. И хотя многие эксперты полагают, что перспектива сноса не влияет на желание арендаторов проживать в таких квартирах, наш аналитик М. Чугунов приводит другие подсчеты. Согласно им, съемные объекты в хрущевках в первом квартале 2017 года востребованы в два раза меньше по сравнению с последним кварталом 2016 года, когда еще не была анонсирована программа сноса пятиэтажек. И это понятно, потому что у многих арендаторов есть опасения, что из-за сноса дома придется переезжать, в связи с чем возникнут незапланированные финансовые затраты. Кроме того, за такие же деньги на столичном рынке аренды можно найти такие же экономичные, но более качественные варианты с более просторными кухнями и новыми коммуникациями.

Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 16-02-00530

Аннотация . В статье рассматриваются проблемы развития рынка арендного жилья в России и варианты их решений. Рассматриваются механизмы стимулирования строительства нового арендного жилья - с предоставлением ипотеки на многоквартирный комплекс и с организацией закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Ключевые слова : арендное жилье, социальное арендное жилье, аренда.

Последние 15 лет Правительство России активно стимулирует развитие рынка жилья в стране. Рост городского населения требует решения «квартирного» вопроса, который становится весьма актуальным. Однако существующие механизмы сталкиваются с проблемами роста цен, в том числе и на жилье, и проблемами правового характера, когда почти построенный дом не могут сдать в эксплуатацию из-за выявленных нарушений. Происходит сокращение объемов жилищного строительства, проблема не разрешается. Согласно законам рынка государство стимулирует спрос на приобретение недвижимости в собственность, что приводит, в основном, к ее удорожанию .

Альтернативой может стать развитие арендного сектора жилья. Нельзя сказать, что существует некая единая мировая практика на этот счет. Так в Бельгии, как и в России, велика доля жилья в собственности, тогда как в Германии более половины жилья находится в аренде . Поэтому стоит рассмотреть возможности развития арендного сектора как фактора улучшения жизни граждан России.

Сегодня покупка жилья в нашей стране является весьма затратной и требует от домохозяйства больших инвестиций. Ипотечные кредиты могут достигать 30 лет. При этом коммунальные платежи, несмотря на постоянный рост, все еще приемлемы для большинства населения. В ряде же европейских стран основной проблемой для населения становятся именно коммунальные платежи, поэтому там активнее развивается арендный сектор. Разговоры о рыночном налоге на недвижимость в России ведутся уже давно, и пока они остаются разговорами, можно быть уверенным, что доля арендного жилья останется невелика. Однако это не означает, что от последнего стоит вообще отказаться. В царской России почти половина городского населения проживала именно в арендном жилье .

По оценкам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства приобрести жилье в собственность в 2010 году могли около 20% россиян, тогда как арендовать аналогичное жилье могли бы уже 42%. По мнению специалистов Фонда, при правильном информировании населения, это решило бы проблемы более чем 9 млн. домохозяйств .

Низкий уровень развития арендного жилья должен быть связан с какими-то противоречиями, разберем их подробнее. Во-первых, теневой характер современного рынка аренды. Большинство арендодателей это частные лица, получившие жилье по наследству. Договора аренды в таких случаях заключаются на срок до 11 месяцев, что позволяет не регистрировать их в обязательном порядке в налоговых органах. Следовательно, этот рынок почти не контролируется. С другой стороны, государство недополучает часть доходов, которые можно было бы направить на развитие инфраструктуры и строительство нового жилья. Разумеется, работа по модернизации данной сферы ведется: собственникам предлагают специальные налоговые режимы, вводится специальная патентная система и система штрафов. Заметим, что серьезно повлиять на данную сферу государство пока не смогло. Одной из возможных альтернатив могло бы стать появление специализированных компаний, управляющих имуществом арендодателей и предоставляющих жилье в аренду на рыночных условиях арендаторам. Данный подход также не лишен недостатков, т.к. норма прибыли для компании будет невелика. По некоторым оценкам даже в условиях дефицита жилья доходность арендного жилья не превышает 5-8% годовых , что не обеспечит возврата средств даже в долгосрочной перспективе. Очевидно, что продажа квартир намного более рентабельна для застройщика. Доходность на уровне 5-8% в год не превышает доход по депозиту, но требует гораздо больше внимания и времени. В этих условиях стимулирование строительства арендного жилья является необходимым условием, но нужным ли?

Во-вторых, практически отсутствует нормативно-правовая основа для строительства арендного жилья. В последнее время появляется все больше апартаментов, но их статус до сих пор не определен. С одной стороны это нежилые помещения, в которых невозможно зарегистрироваться официально («прописаться»). Они не дают право на пользование бесплатными медицинскими и другими социальными учреждениями. Например, записать ребенка в детский сад получится только при наличии мест, после распределения их среди граждан, имеющих постоянную прописку. Подобное «нежилое жилье» не требует от застройщика создания инфраструктуры и может быть гораздо плотнее, чем застройка «жилых» районов. С другой стороны, компании также не понимают, что такое арендное жилье и в чем может быть прибыль, потому что не определены эти принципы, отсутствует налоговые льготы и другие стимулы.

Министерство регионального развития РФ в 2011 году предприняло попытку развития строительства арендного сектора жилья. Для реализации программы предусмотрено два варианта поддержки предприятий . Во-первых, стимулирование строительных компаний в верхнем и среднем ценовом сегменте с помощью льготных кредитов на строительство многоквартирного арендного жилья. Во-вторых, поддержка компаний, ориентированных на строительство арендного жилья эконом-класса, с помощью налоговых зачетов, сокращения облагаемой налогами базы инвестиционных затрат. Строительство подобного жилья считается социально значимым проектом.

Инструментом реализации планов Министерства в сфере социального арендного жилья должны стать 2 модели. Во-первых, государство предоставляет участок и подводит коммуникации, а застройщик обязуется построить дом. Построенный дом выкупается управляющей компанией, которая формируется в партнерстве муниципальных властей и бизнеса, для дальнейшей сдачи жилья в аренду. Во-вторых, государство и частные компании создают закрытый паевой инвестиционный фонд, который строит жилье и передает управляющей компании. Жилье при этом является собственностью пайщиков, а обслуживание населения передается управляющей компании. Таким образом, в первом варианте господдержки акцент делается на земле и инфраструктуре, а во втором на налоговых льготах, получаемых закрытыми паевыми инвестиционными фондами.

Тем не менее, серьезного развития проблема строительства социального арендного жилья до сих пор не получила. Одной из главных причин, скорее всего, является низкая прибыльность данного предприятия.

Список литературы

  1. Горюшкин Антон Андреевич Строительство арендного жилья: проблемы и перспективы // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. № 1 С.84-88.
  2. Гришанов В.И., Гузанова А.К., Ноздрина Н.Н., Чурин В.В., Шаров С.Ю., Шнейдерман И.М. Критерии и индикаторы социально-ориентированной жилищной политики / Народонаселение современной России: воспроизводство и развитие/ Глава 5.5 в коллективной монографии / Под ред. проф. Локосова В.В. - М: Изд-во «Экон-информ», 2015, ИСЭПН РАН. С.371-390.
  3. Жарков С. Москва снова желает строить «доходные дома». [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/27329.html (дата обращения 16.10.2016).
  4. Ступин И. Рантье прощупывают почву. [Электронный ресурс] // Журнал «Эксперт», № 17 (751) [Офиц. сайт]. URL: http://expert.ru/expert/2011/17/rante-proschupyivayut-pochvu/ (дата обращения 16.10.2016)
  5. Шмелев Н. Доходные дома: как сохранить баланс интересов? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/29493.html (дата обращения 16.10.2016).
  6. Шмелев Н. Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе! [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/35024.html (дата обращения 16.10.2016).

Что творится с экономикой

Ни для кого не секрет, что в настоящее время экономика России переживает не лучшие времена. Падение рубля, рост цен на товары и услуги, инфляция, замедленные темпы производства - всё это свидетельствует о продолжающемся несколько лет кризисе.

Такая ситуация в экономике страны неизбежно ведёт к ухудшению благосостояния граждан. По данным социологов, которые проводили опросы в двух первых кварталах 2017 года, россияне стали больше экономить на продуктах, лекарствах и одежде.

Рынок недвижимости подвержен застою вследствие негативных процессов протекающих в экономике России.

Как отмечают аналитики, рынок недвижимости в текущем году упал почти на 8%. Заметно снизилась стоимость за один квадратный метр жилья: в Москве этот показатель составил около 180 тыс. рублей. В целом, реальные цены на недвижимость в столице упали примерно на 10%.

Заметное снижение цен наблюдается на вторичном рынке жилья. Спрос на такую недвижимость резко падает, и продавцам ничего не остаётся, как снижать стоимость своих квартир. По итогам первого квартала 2017 года, снижение составило по разным оценкам порядка 5%. Таким образом, цены на новостройки и на вторичное жильё практически сравнялись. Хотя раньше первые были дешевле почти на 20%.

Сейчас всё больше граждан стремятся переехать в новостройки. И это понятно: качество жилья там гораздо выше, чем в тех же «панельках». Что же происходит с ценами на такие квартиры? Стоимость новостроек неустанно ползёт вверх. Связано это с бюджетом застройщиков и ограниченностью свободных площадей в Москве для нового строительства жилья. Таким образом, цены будут колебаться от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат».

Рынок аренды квартир

Ощутимые изменения можно наблюдать и на рынке аренды недвижимости. Здесь так же происходит значительное снижение цен. Например, стоимость однокомнатной квартиры в Москве, по сравнению с 2014 годом, упала более чем на 15%.

Тенденция на падение цен наблюдается ещё с начала 2015 года, и сейчас продолжает двигаться в том же направлении. В чём же причина? Дело в том, неуклонно растет предложение квартир, а спрос на жильё в российской столице резко снижается. Арендаторы, приехавшие из провинции, вынуждены возвращаться на родину, поскольку не могут найти в Москве достойную работу. Таким образом, основная причина падения цен кроется в недостатке рабочих мест и излишним предложением квартир в наем. Дополнительно на цены аренды квартир давит сезонный фактор. Многие москвичи на лето уезжаю за город на отдых.

Как отмечают эксперты, отток нанимателей жилья в текущем году бьёт все рекорды. В итоге, цены на «однушки» упали в среднем с 33 тыс. до 29,8 тыс. рублей.

Рассмотрим более подробно ценовую картину на аренду жилья в Москве. Здесь всё зависит от района расположения квартиры.

Исходя из данных таблицы, можно увидеть, что самые бюджетные варианты жилья можно встретить в Южном округе. Достаточно приемлемые предложения есть и в Северном, и в Юго-западном округах. А вот в Центре арендовать недорогую квартиру практически невозможно.

Однако заоблачные цены на недвижимость вовсе не радуют потенциальных покупателей. Как показывает статистика, большая часть людей (порядка 70%) готова платить только за жильё, стоимость которого не превышает 30 тыс. рублей в месяц.

В период нынешнего кризиса, когда доходы населения падают, многие арендаторы ищут хозяев, готовых предоставить хотя бы какую-нибудь скидку. Собственники нередко готовы снижать первоначальную цену, особенно если речь идёт о квартирах эконом-класса. В случаях же с более дорогим жильём арендодатель может сделать скидку в 4-5 тыс. рублей. Есть также возможность сэкономить, если произвести ремонт в нанимаемой квартире за свой счет.

Но везде ли наблюдается такая же динамика на рынке недвижимости, как в Москве? Давайте рассмотрим, что происходит в других регионах страны.

По данным специалистов, средняя стоимость однокомнатной квартиры в большинстве регионов России равна 13 тыс. рублей. Этот показатель составляет 38% от средней зарплаты граждан. В прошлом и позапрошлом году он равнялся 43% и 48% соответственно.

Удивительно, но, как сообщает Росстат, в текущем году самая высокая средняя стоимость «однушки» была зафиксирована в Сахалинской области и составила почти 30 тыс. рублей. К слову, это на 2 тыс. дороже, чем в столице.

Также достаточно высокие ценники можно увидеть в Чукотском автономном округе (около 23 тыс.), в Ненецком автономном округе (26 тыс.) и в городе Симферополь. Не похвастаются дешевизной и Нижний Новгород (18 тыс.), Ростов-на-Дону (16 тыс.), Казань (15 тыс.). Самое доступное жильё зафиксировано в Мордовии, Кирове, Чебоксарах, Пензе и Орле (7-7,5 тыс.). В остальных регионах России цены на однокомнатные квартиры варьируются от 8 до 14 тыс. рублей за месяц.

К слову, в нашей стране уже был период, когда стоимость аренды резко падала: с 2009 по 2013. В это время цены на жильё снизились почти на 10%. Однако такой ситуации, как в нынешнем 2017 году, ещё не наблюдалось. Хотя цены казалось бы достигли своего «дна», собственники неохотно, но снижают стоимость.

Кризис, охвативший экономику нашей страны, серьёзно повлиял на состояние рынка аренды и рынка недвижимости в целом. Цены стремительно падают, но сохранится ли такая динамика в конце 2017 года?

Пока эксперты не пришли к однозначным выводам. Однако многие из них считают, что в этом году уже не стоит ожидать серьёзных изменений на рынке аренды. Другие настроены более оптимистично: они утверждают, что цены на жильё в ближайшем времени перестанут падать и, с большой долей вероятности, начнут слабо расти.

Более радостные прогнозы ожидаются в 2018 году. По мнению аналитиков, экономика страны немного стабилизируется, и средняя цена аренды квартир медленно, но верно пойдёт вверх. Конечно, на большие скачки надеяться не стоит. По предварительным расчётам, стоимость возрастёт только на 5%.

Что касается стоимости квартир в новостройках, то здесь положительную динамику можно будет наблюдать уже в текущем году. Связано это с тем, что строительные материалы и грузоперевозки подорожают. Такая ситуация вынудит застройщиков поднять цены на свои квартиры. Однако покупателям не стоит беспокоиться: качество сдаваемых объектов так же должно повыситься.

Ещё одна новость, которая, вероятно, повысит спрос на новостройки, - снижение ставки на ипотеку. Это позволит немного «встряхнуть» рынок недвижимости и настроить его на дальнейший рост.

Интересна ситуация и на рынке вторичного жилья. По прогнозам экспертов, в 4 квартале текущего года можно ожидать достаточно серьёзный всплеск продаж и рост цен за квадратные метры жилья.

В целом, на основании прогнозов аналитиков, можно сделать следующие выводы: падение рынка недвижимости, в том числе и аренды, до конца текущего года должно прекратиться. Подтверждает это, в первую очередь, тот факт, что нисходящий цикл в экономике подходит к концу, и в ближайшем времени есть надежда на восстановление. Полная стабилизация рынка недвижимости может произойти лишь через 2-3 года.

.

Пока предложения собственников желающих превышает спрос.

Что творится с экономикой Ни для кого не секрет, что в настоящее время экономика России переживает не лучшие времена. Падение рубля, рост цен на товары и услуги, инфляция, замедленные темпы производства - всё это свидетельствует о продолжающемся несколько лет кризисе. Такая ситуация в экономике страны неизбежно ведёт к ухудшению благосостояния граждан. По данным социологов, которые проводили опросы в двух первых кварталах 2017 года, россияне стали больше экономить на продуктах, лекарствах и одежде. Рынок недвижимости подвержен застою вследствие негативных процессов протекающих в экономике России.

Ситуация на рынке недвижимости

Как отмечают аналитики, рынок недвижимости в текущем году упал почти на 8%. Заметно снизилась стоимость за один квадратный метр жилья: в Москве этот показатель составил около 180 тыс. рублей. В целом, реальные цены на недвижимость в столице упали примерно на 10%. Заметное снижение цен наблюдается на вторичном рынке жилья. Спрос на такую недвижимость резко падает, и продавцам ничего не остаётся, как снижать стоимость своих квартир. По итогам первого квартала 2017 года, снижение составило по разным оценкам порядка 5%. Таким образом, цены на новостройки и на вторичное жильё практически сравнялись. Хотя раньше первые были дешевле почти на 20%. Сейчас всё больше граждан стремятся переехать в новостройки. И это понятно: качество жилья там гораздо выше, чем в тех же «панельках». Что же происходит с ценами на такие квартиры? Стоимость новостроек неустанно ползёт вверх. Связано это с бюджетом застройщиков и ограниченностью свободных площадей в Москве для нового строительства жилья. Таким образом, цены будут колебаться от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат».

Рынок аренды квартир

Ощутимые изменения можно наблюдать и на рынке аренды недвижимости. Здесь так же происходит значительное снижение цен. Например, стоимость однокомнатной квартиры в Москве, по сравнению с 2014 годом, упала более чем на 15%. Тенденция на падение цен наблюдается ещё с начала 2015 года, и сейчас продолжает двигаться в том же направлении. В чём же причина? Дело в том, неуклонно растет предложение квартир, а спрос на жильё в российской столице резко снижается. Арендаторы, приехавшие из провинции, вынуждены возвращаться на родину, поскольку не могут найти в Москве достойную работу. Таким образом, основная причина падения цен кроется в недостатке рабочих мест и излишним предложением квартир в наем. Дополнительно на цены аренды квартир давит сезонный фактор. Многие москвичи на лето уезжаю за город на отдых. Как отмечают эксперты, отток нанимателей жилья в текущем году бьёт все рекорды. В итоге, цены на «однушки» упали в среднем с 33 тыс. до 29,8 тыс. рублей. Рассмотрим более подробно ценовую картину на аренду жилья в Москве. Здесь всё зависит от района расположения квартиры. Исходя из данных таблицы, можно увидеть, что самые бюджетные варианты жилья можно встретить в Южном округе. Достаточно приемлемые предложения есть и в Северном, и в Юго-западном округах. А вот в Центре арендовать недорогую квартиру практически невозможно. Однако заоблачные цены на недвижимость вовсе не радуют потенциальных покупателей. Как показывает статистика, большая часть людей (порядка 70%) готова платить только за жильё, стоимость которого не превышает 30 тыс. рублей в месяц. В период нынешнего кризиса, когда доходы населения падают, многие арендаторы ищут хозяев, готовых предоставить хотя бы какую-нибудь скидку. Собственники нередко готовы снижать первоначальную цену, особенно если речь идёт о квартирах эконом-класса. В случаях же с более дорогим жильём арендодатель может сделать скидку в 4-5 тыс. рублей. Есть также возможность сэкономить, если произвести ремонт в нанимаемой квартире за свой счет. Но везде ли наблюдается такая же динамика на рынке недвижимости, как в Москве? Давайте рассмотрим, что происходит в других регионах страны. По данным специалистов, средняя стоимость однокомнатной квартиры в большинстве регионов России равна 13 тыс. рублей. Этот показатель составляет 38% от средней зарплаты граждан. В прошлом и позапрошлом году он равнялся 43% и 48% соответственно. Удивительно, но, как сообщает Росстат, в текущем году самая высокая средняя стоимость «однушки» была зафиксирована в Сахалинской области и составила почти 30 тыс. рублей. К слову, это на 2 тыс. дороже, чем в столице. Также достаточно высокие ценники можно увидеть в Чукотском автономном округе (около 23 тыс.), в Ненецком автономном округе (26 тыс.) и в городе Симферополь. Не похвастаются дешевизной и Нижний Новгород (18 тыс.), Ростов-на-Дону (16 тыс.), Казань (15 тыс.). Самое доступное жильё зафиксировано в Мордовии, Кирове, Чебоксарах, Пензе и Орле (7-7,5 тыс.). В остальных регионах России цены на однокомнатные квартиры варьируются от 8 до 14 тыс. рублей за месяц. К слову, в нашей стране уже был период, когда стоимость аренды резко падала: с 2009 по 2013. В это время цены на жильё снизились почти на 10%. Однако такой ситуации, как в нынешнем 2017 году, ещё не наблюдалось. Хотя цены казалось бы достигли своего «дна», собственники неохотно, но снижают стоимость.

Чего ожидать на рынке аренды во второй половине 2017 года

Кризис, охвативший экономику нашей страны, серьёзно повлиял на состояние рынка аренды и рынка недвижимости в целом. Цены стремительно падают, но сохранится ли такая динамика в конце 2017 года? Пока эксперты не пришли к однозначным выводам. Однако многие из них считают, что в этом году уже не стоит ожидать серьёзных изменений на рынке аренды. Другие настроены более оптимистично: они утверждают, что цены на жильё в ближайшем времени перестанут падать и, с большой долей вероятности, начнут слабо расти. Более радостные прогнозы ожидаются в 2018 году. По мнению аналитиков, экономика страны немного стабилизируется, и средняя цена аренды квартир медленно, но верно пойдёт вверх. Конечно, на большие скачки надеяться не стоит. По предварительным расчётам, стоимость возрастёт только на 5%. Что касается стоимости квартир в новостройках, то здесь положительную динамику можно будет наблюдать уже в текущем году. Связано это с тем, что строительные материалы и грузоперевозки подорожают. Такая ситуация вынудит застройщиков поднять цены на свои квартиры. Однако покупателям не стоит беспокоиться: качество сдаваемых объектов так же должно повыситься. Ещё одна новость, которая, вероятно, повысит спрос на новостройки, - снижение ставки на ипотеку. Это позволит немного «встряхнуть» рынок недвижимости и настроить его на дальнейший рост. Интересна ситуация и на рынке вторичного жилья. По прогнозам экспертов, в 4 квартале текущего года можно ожидать достаточно серьёзный всплеск продаж и рост цен за квадратные метры жилья. В целом, на основании прогнозов аналитиков, можно сделать следующие выводы: падение рынка недвижимости, в том числе и аренды, до конца текущего года должно прекратиться. Подтверждает это, в первую очередь, тот факт, что нисходящий цикл в экономике подходит к концу, и в ближайшем времени есть надежда на восстановление. Полная стабилизация рынка недвижимости может произойти лишь через 2-3 года.
Обсуждая с коллегами риэлторами состояние рынка аренды квартир в Москве, все согласились с мнением, что пока никаких позитивных сигналов в экономике не наблюдается. Причин для роста стоимости жилья сдаваемого в аренду нет .
Пока предложения собственников желающих

Чтобы сдать в аренду квартиру в Москве, собственникам теперь приходится потрудиться. Времена, когда «однушки» и «двушки» за 38 и 50 тысяч рублей разлетались, как горячие пирожки, прошли. Объективные предпосылки для существенного падения средней арендной ставки привели к тому, что цены приблизились к региональным.

Чтобы сдать в аренду квартиру в Москве, собственникам теперь приходится потрудиться. Времена, когда «однушки» и «двушки» за 38 и 50 тысяч рублей разлетались, как горячие пирожки, прошли. Объективные предпосылки для существенного падения средней арендной ставки привели к тому, что цены приблизились к региональным, а в сравнении с некоторыми областными центрами и вовсе сравнялись с ними. По данным ЦИАН, ценовая динамика наблюдается довольно интересная. Давайте рассмотрим, как менялась стоимость квартир с начала 2017 года.

Центр не сдается

Общая ценовая тенденция, четко обозначенная с начала года, говорит о том, что арендодатели Центрального округа Москвы все еще могут себе позволить поднимать цены на квартиры. Если в других одиннадцати округах наблюдается либо снижение ставки, либо ее незначительное увеличение, то центр показывает бурный рост за первые четыре месяца года: с 44 до 50 тысяч рублей среди однокомнатных квартир и с 65 до 75 тысяч рублей среди «двушек». В сегменте двухкомнатного жилья с центром может сравниться только запад, где средняя ставка тоже выросла примерно на 10 тысяч рублей - с 49 до 59 тысяч рублей. «Однушки» в ЗАО подорожали всего на 2 тысячи рублей. Кстати, на «двушки» ценники в целом в большинстве округов стали стремиться вверх. Самая большая динамика после запада наблюдается в Зеленоградском округе, где прибавка к стоимости составила 6 тысяч рублей. На 4 тысячи выросли цены в ЮЗАО, на 3 тысячи - в САО и СЗАО и всего на 2 тысячи стали дороже квартиры на юге столицы.

Эксперты объясняют такое отличие центра от других округов большей избирательностью и требовательностью арендаторов к квартирам. Такой тренд четко обозначился еще в прошлом году. Как известно, большинство рабочих мест сосредоточено именно в ЦАО, поэтому сотрудникам удобно снимать жилье недалеко от места труда, чем ежедневно тратить долгие часы на дорогу. К тому же в Центре можно найти больше вариантов достойных квартир.

Анатолий Пысин , генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» :
- Люди стали ценить качество уровня жизни, поэтому важным фактором аренды жилья становится ремонт квартиры: отделка, мебель, современная бытовая техника. Одним словом, выросло молодое поколение XXI века, которое желает арендовать комфортную, современную и удобную квартиру.

Дефицит арендаторов

Прямо противоположная ситуация, по сравнению с центром, обстоит в Троицком АО, где, наоборот, наблюдается существенное снижение стоимости аренды. Так, ценник на «однушку» опустился больше чем на 5 тысяч рублей - с 25 до 20 тысяч. На «двушки» цены там тоже упали, но всего на 2 тысячи. Что касается остальных округов, то в сегменте однокомнатных квартир можно отметить небольшое повышение ставки в Юго-Западном и Южном округах - примерно на 1,5 тысячи рублей. В других административных единицах столицы колебания в разные стороны составили в пределах 500 рублей. При этом общая картина говорит о том, что в целом собственники все-таки снижают цены.

«Однушка» в районе Богородское, на Погонном проезде, за 20 тысяч рублей. В квартире есть жилая и кухонная мебель, необходимая бытовая техника. Общая площадь жилья — 24 «квадрата». В 10 минутах ходьбы — станция МКЦ Белокаменная.

В районе Вешняки, на улице Вешняковская, сдается в аренду на длительный срок общей площадью 24 кв. метров. Стоимость аренды — 21 тыс. рублей в месяц. Жилье находится в 14 минутах ходьбы от станции метро Новогиреево. В квартире сделан косметический ремонт, имеется мебель и бытовая техника.

В районе Бирюлево Западное, на Медынской улице, сдается уютная площадью 44 кв. метра. Стоимость месяца аренды — 25 тысяч рублей. В квартире выполнен косметический ремонт, есть балкон. Жилье обставлено современной мебелью. Ближайшая станция метро Пражская находится в 7 минутах езды на автомобиле.

Риэлторы говорят, что заявленная в объявлениях цена не окончательная. Владельцы, как правило, стали более гибкими и устанавливают цену с расчетом на то, что при торге с реальным арендатором скинут еще несколько тысяч. Деваться некуда - желающие снять квартиру сегодня если не на вес золота, то точно в дефиците.

Анатолий Пысин :

У населения снижаются доходы как номинально, так и в связи с инфляцией. В Москве закрылось очень много банков, после сноса так называемых «незаконных построек» уничтожены торговые центры, магазины, кафе и рестораны, что привело к значительному оттоку трудовых мигрантов. Все это привело к снижению спроса на аренду жилья и, как следствие, к снижению стоимости аренды. Докризисные цены на аренду жилья были слишком завышены, а сейчас снижаются до реальных размеров.

Армен Гаспарян , ИП, оказывающий услуги в сфере недвижимости :

Москва уже не та, что была до кризиса, когда шел поток трудовых мигрантов из российских городов и бывших республик, когда можно было найти работу в любой сфере, а заработка хватало на аренду жилья. Сегодня наблюдается обратный отток в связи с потерей работы или существенным снижением заработков. Дешевую рабочую силу работодатели сами размещают в общежитиях.

К тому же положение дел в современной экономике таково, что вчерашние арендаторы превратились в ипотечников по причине удивительного и выгодного для них соотношения арендных и ипотечных ставок. Последние снизились до такого уровня, что средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту практически сравнялся со стоимостью аренды за месяц. Естественно, арендаторы со стабильным заработком, особенно молодые семьи, освободили арендуемые квадратные метры в пользу собственных. Таким образом, на рынке образовался целый пласт свободных и сдаваемых в аренду квартир. На фоне этого рынок аренды пополнился и еще одним «ручейком», еще больше перевесившим чашу весов под названием «предложение».

В период начала кризиса многие для сохранения сбережений вложились в недвижимость, но ожидаемого повышения цен не случилось, как в прежние годы. Продавать такие квартиры пришлось бы с убытком, поэтому многие решили купленное сдать в аренду в надежде на повышение цен в будущем или до тех пор, пока не поймут, что повышения не предвидится.

И еще один влияющий на снижение цен фактор - это возможность арендовать жилье, не оплачивая услуги риэлтора. Рынок как никогда сместился на сторону арендаторов, и агентства в большинстве случаев предлагают собственникам теперь брать расходы на себя, зная, что, возлагая эту обязанность на потенциальных жильцов, они обрекут объект на бесконечную экспозицию. К тому же с распространением сайтов, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду жилья, желающие снять квартиру без проблем подбирают для себя хорошие варианты. Также там все чаще можно встретить объявления напрямую от собственников. Еще несколько лет назад это считалось мифом, и люди понимали, что, помимо стоимости аренды, придется выкладывать на стол комиссионные в размере 100% от месячной ставки, а где-то еще и залог (раньше это называлось правилом «трех сумм»). Сейчас, судя по всему, это скорее исключение, чем правило.

Надежды на снижение сроков экспозиции

За четыре месяца 2017 года, как отметили аналитики ЦИАН, сроки экспозиции квартир в аренду увеличились в среднем на шесть дней. При этом дольше всего квартиры ждали своих жильцов в ЦАО - в апреле около 22 дней, хотя в январе собственникам требовалось всего 10 дней, чтобы заключить договор с арендаторами. Не менее долго - по 20 дней - в апреле сдавались квартиры в Троицком АО и ЗАО, увеличение сроков по сравнению с началом года произошло тоже примерно в два раза. Зато на востоке столицы, где расположены самые бюджетные квартиры, с момента выставления объекта и до подписания договора проходит не более 13 дней. Для сравнения - в январе можно было уложиться и вовсе за 9 дней. Немногим дольше сдается жилье в ЮАО, ЮВАО и СВАО - за 14 дней.

Сложившаяся ситуация абсолютно не радует собственников и расстраивает риэлторов. Рынок аренды для агентств - совершенно не выгодный в данный момент сегмент. Хлопот много, а отдачи практически нет. При этом опытные специалисты и агентства продолжают отслеживать ситуацию в этой сфере и ждут летне-осеннего периода. Ежегодные наблюдения показывают: летом рынок аренды даже в самые худшие времена немного сдвигается с мертвой точки.

Анатолий Пысин :

В ближайшее время на рынке аренды возможен небольшой подъем за счет абитуриентов, которые приедут поступать в столичные вузы. С другой стороны, основные арендаторы - это «средний класс», который в большей степени зависим от экономического кризиса. Если будет общий подъем экономики, то и рынок аренды будет расти. Сейчас наибольшим спросом будут пользоваться квартиры стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей в месяц.


Даниил Пятецкий , частный риэлтор :

Никаких существенных изменений в ближайшей и среднесрочной перспективе ожидать не стоит. Рынок аренды по-прежнему будет находиться в состоянии стагнации, без каких-либо значительных положительных изменений. Ближе к осени стоит ожидать увеличения активности со стороны потенциальных арендаторов, которая на общем фоне существенного и постоянно увеличивающегося объема предложения никак не скажется на ценообразовании.

При этом даже поток новых поступающих в вузы и жителей регионов, решивших попытать счастья в столице, не спасет владельцев сдаваемого жилья от трудностей удачно пристроить свои квадратные метры и получить за это хоть какую-то прибыль. Как правило, люди, ступающие на тропу поиска квартиры, осведомлены о ситуации на рынке, поэтому требования будут все те же - максимально комфортные условия при минимальной цене. Только так сейчас можно привлечь арендатора, считают риэлторы. К тому же большую конкуренцию квартирам в самой Москве составляет жилье в ближайшем Подмосковье, которое выгодно отличается более современной архитектурой самих домов, планировок, при такой же или более низкой стоимости.